규제에 꺾인 집값 전망…수도권은 “그래도 오른다”

올해 수도권 주택 시장, 전문가들의 의견은?

KB경영연구소가 최근 공개한 부동산 분석 자료에 따르면, 주택 시장 전문가 10명 중 7명 이상이 수도권 집값 상승을 예측하고 있습니다. 지난 4월 실시된 조사에서 전문가의 72%, 중개업 종사자의 66%가 수도권 주택 가격이 오를 것으로 내다봤습니다.

전국 주택 가격 전망은 어떻게 변했나?

흥미로운 점은 전국 단위로 보면 상승 예측이 초반보다 크게 줄었다는 것입니다. 1월 조사에서는 전문가의 81%, 중개업자의 76%가 가격 상승을 예상했으나, 4월 조사에서는 각각 56%와 46%로 떨어졌습니다.

이런 변화는 정부가 2월부터 부동산 정책을 강화한 영향으로 분석됩니다. 여러 채 보유자에 대한 양도 소득세 중과 유예 종료와 투자 목적 주택 소유자에 대한 규제 강화 방침이 시장 심리에 영향을 준 것으로 보입니다.

주택 가격을 끌어내리는 요인들

전문가와 중개업자들이 가장 많이 지목한 가격 하락 요인은 ‘대출 규제로 인한 자금 마련의 어려움’이었습니다. 전문가의 27%, 중개업자의 29%가 이를 1순위로 꼽았습니다.

올해 하반기 주택 시장에 가장 큰 영향을 줄 정책으로는 여러 채 보유자 양도세 중과가 지목됐습니다. 전문가의 27%, 중개업자의 33%가 이 정책을 최우선으로 선택했습니다.

수도권은 왜 여전히 강세 전망인가?

정부의 규제 강화에도 불구하고 수도권 시장이 강세를 보일 것으로 예상되는 이유는:

• 공급 부족 문제가 계속되고 있음
• 건설 비용 증가로 인한 분양가 상승 압력
• 이러한 요인들이 가격 하락을 제한하는 역할을 함

다만 상승 폭은 제한적일 것으로 보입니다. 전문가들 중 가장 많은 32%가 수도권 집값이 1~3% 오를 것으로 예상했고, 25%는 0~1% 상승을 전망했습니다.

전세 시장과 월세 전환 현상

전세 가격 상승 전망은 매매가보다 더 강했습니다. 수도권 전세 가격이 오를 것이라는 응답이 전문가와 중개업자 모두 87%에 달했습니다. 전국 기준으로도 전문가의 83%, 중개업자의 85%가 전세 가격 상승을 예상했습니다.

갭 투자 규제가 강화되면서 전세를 끼고 집을 사는 거래가 줄어들 것이고, 이로 인해 전세 매물이 감소할 수 있다는 우려가 반영된 것으로 보입니다.

월세로의 전환이 가속화되고 있다

앞으로 월세 거래 비중이 늘어날 것이라는 전망이 지배적입니다:

• 전문가의 81%가 월세 비중 증가 예상
• 중개업자의 60%도 같은 의견
• 높은 전세 가격 부담을 피하려는 수요가 월세로 이동

실제 통계를 보면 임차 가구 중 월세 가구 비중이 2006년 43%에서 2024년 60%로 증가했습니다. 전통적으로 전세가 많았던 수도권 아파트 시장에서도 월세 전환이 빠르게 진행되고 있습니다.

올해 1~2월 전국 아파트 임대차 거래에서 월세 거래 비중이 50.6%를 기록했습니다. 2022년에는 30%대 후반이었던 점을 고려하면 3년 사이 급격히 확대된 것입니다.

※ 이번 조사는 3월 말부터 4월 초까지 부동산 전문가 130명, 중개업 종사자 506명, 자산 관리 전문가 64명을 대상으로 진행되었으며, 1월 조사는 전문가 142명, 중개업자 512명, 자산 관리 전문가 64명이 참여했습니다.